“Sôi động và phức tạp” là cụm từ được nhiều chuyên gia sử dụng để miêu tả về thị trường BĐS ở TP.Hà Nội thời gian qua, nhất là giá nhà ở vẫn đang đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát… Do đó, cần có những giải pháp phù hợp để làm lành mạnh hóa thị trường này.

Bắt Bệnh…

Nhìn nhận sự biến động của thị trường BĐS Hà Nội, TS.Nguyễn Trung Dũng, Viện Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và nông thôn (Bộ Xây dựng) cho rằng, bên cạnh những nguyên nhân về cung – cầu của thị trường, tâm lý nhà đầu tư, việc bóp méo, đồn thổi thông tin hoặc chưa hiểu đúng về những định hướng có bản của đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đã có tác động không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư. Từ đó ảnh hưởng đến xu thế của thị trường. Việc đầu cơ, kích giá, “làm giá” ảo của giới đầu cơ để kiếm lời, tâm lý mua bán theo “tin đồn” của các nhà đầu tư ngắn hạn cũng là nguyên nhân đẩy giá BĐS ở TP này lên cao.
Cùng với quan điểm trên, ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết thêm, sự biến động mạnh của thị trường BĐS trên địa bàn TP.Hà Nội nói chung và việc chuyển nhượng đất đai tại các điểm đang được xem xét quy hoạch Thủ đô Hà Nội nói riêng xuất phát từ nhu cầu về nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại, công trình văn phòng, khách sạn tại Hà Nội rất lớn, trong khi nguồn cung của thì trường không đủ đáp ứng. Hiện nay, Hà Nội đang có 7 triệu dân. So với tiêu chuẩn TP có hơn 3 triệu dân được gọi là mật độ dân cư đông thì Hà Nội đang có tốc độ phát triển dân số rất lớn. Do vậy, nhu cầu về nhà ở cũng sẽ tăng cao.

Trong khi đó, TS.Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam lại than phiền về tình trạng chậm tiến độ của các dự án BĐS, khiến nguồn cung trở nên khan hiếm. Chính điều này đã dẫn tới thực trạng mà Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam gọi là “thị trường của người bán”. Việc rà soát hơn 700 dự án, đồ án quy hoạch thực hiện rất chậm, đến nay mới chỉ công bố giai đoạn 1. Có dự án cấp phép 3-4 năm nay vẫn đang nằm “đắp chiếu”. Gần 800 dự án phải tạm dừng do chờ đợi Quy hoạch chung Thủ đô. Theo ông Minh, quy hoạch và chính sách thay đổi liên tục khiến doanh nghiệp và người dân không biết đường nào mà lần.

Ngoài những nguyên nhân trên, Bộ Xây dựng cũng thẳng thắn cho rằng, hệ thống quản lý Nhà nước về thị trường BĐS tại TP. Hà Nội còn nhiều bất cập; hệ thống thông tin về nhà ở và thì trường BĐS thiếu tin cậy và chưa thống nhất. Mô hình tổ chức quản và năng lực của cán bộ trong lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS từ T.Ư đến địa phương còn bất cập trước yêu cầu bức xúc của thực tiễn. Hiệu lực của bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường còn hạn chế, chưa phát huy vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường BĐS. Đặc biệt, khi thị trường BĐS có biến động lớn, Nhà nước chưa thể hiện được vai trò điều tiết, bình ổn thị trường.

Tìm “Thuốc”…

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, thời gian tới Quy hoạch Thủ đô Hà Nội sẽ được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, trong đó sẽ “giải thoát” cho các dự án đang bị dừng vì Hà Nội mở rộng và Hà Nội sẽ có thêm hàng trăm ngàn căn hộ, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khoảng 700.000-800.000 người.
Nhà nước cũng đã tham gia vào thị trường như một chủ thể đầu tư để phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp… Đây sẽ là nguồn cung mạnh cho thị trường BĐS Hà Nội trong thời gian tới, góp phần làm “giảm nhiệt” cho thị trường này. Tuy nhiên, về lâu dài, bên cạnh việc phải đẩy mạnh lượng cung, cần định hướng cho doanh nghiệp nhận thức được đúng đắn và đầy đủ hơn về cơ cấu chủng loại hàng hóa, dần dần đưa tới sự nhận thức đầy đủ và đúng đắn hơn về nhu cầu thực của thị trường, làm minh bạch hơn thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, UBND TP.Hà Nội cũng cần ban hành cơ chế khuyến khích các giao dịch chính thức đi đôi với chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch “ngầm”. Trên cơ sở quy hoạch được duyệt, TP.Hà Nội cần có cơ chế phát triển quỹ đất, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất “sạch” sẵn có để kêu gọi đầu tư và điều tiết thị trường khi cần thiết. Bên cạnh đó, cần xây dựng các cơ chế chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư trong việc xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Để tạo điều kiện cho thị trường BĐS Hà Nội phát triển ổn định, lành mạnh, theo TS. Nguyễn Văn Minh thì Quy hoạch thủ đô đến năm 2030 và tầm nhìn 2050 cần nhanh chóng được hoàn thiện, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, và công bố công khai quy hoạch, xây dựng những bước đi cụ thể để tổ chức thực hiện; kế hoạch sử dụng đất Hà Nội đến năm 2015, 2020 và 2030 để có cơ sở thực hiện; hoàn chỉnh và phê duyệt Đề án Quản lý và phát triển thị trường BĐS Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn 2050 nhằm quản lý và phát triển, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, các tổ chức và cá nhân đầu tư kinh doanh BĐS tiến hành các giao dịch, mua bán BĐS dễ dàng phù hợp với các qui định của pháp luật; xây dựng cơ chế, chính sách tài chính cho thị trường BĐS phát triển ổn định.

Thanh Trúc